Location meublée : la fiscalité avantageuse pour les propriétaires

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Aperçu du texte. Vous avez le droit d’utiliser le texte uniquement une fois que vous l’avez accepté. Certaines conditions doivent néanmoins être réunies pour en bénéficier La location meublée fiscalité représente un domaine assez complexe pour les loueurs en meublé non professionnel. Cette catégorie d’investisseurs a choisi de réaliser un placement en acquérant un bien immobilier pour le louer et profiter de réductions d’impôt intéressantes. Statut, régimes et avantages, tout ce qu’il faut savoir si vous décidez de vous lancer dans la location en meublé non professionnel.

Loueur en meublé professionnel ou non professionnel, quelles différences ?

Pour bénéficier du statut LMP il faut réunir 2 conditions :

  • Percevoir plus de 23 000 € de revenus locatifs par an
  • L’activité de loueur doit représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Ces revenus comprennent notamment les salaires et traitements, les rentes viagères et autres bénéfices industriels et commerciaux que ceux provenant de la location meublée.

Le statut de loueur meublé non professionnel est quant à lui un statut par défaut attribué automatiquement au bailleur qui ne remplit pas les conditions pour être considéré comme un loueur professionnel. Un loueur en meublé non professionnel :

  • Perçoit moins de 23 000 € de revenus locatifs par an
  • Son activité de loueur représente moins de la moitié des revenus du foyer fiscal.

Les loueurs en meublé seront, selon le cas, imposés en fonction de 3 régimes différents qui dépendent de leur chiffre d’affaires annuel. La fiscalité en LMNP peut se révéler assez complexe. Il existe heureusement des organismes comme altarea-patrimoine.com qui accompagnent les personnes souhaitant investir en tant que LMNP et bénéficier de l’allègement fiscal le plus adapté.

LMNP fiscalite : le régime forfaitaire ou micro-BIC

Ce régime s’applique de plein droit dès lors que les loyers bruts annuels sont inférieurs à 70 000 €. Le bailleur peut alors profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses revenus locatifs. Si son activité se trouve déficitaire, il doit impérativement opter pour un autre régime d’imposition (réel ou normal). En régime micro-BIC la TVA acquittée lors de l’achat du bien ou lors de travaux de rénovation n’est pas récupérable. Le régime micro-BIC est extrêmement simple car il vous suffit d’indiquer le montant des recettes perçues au cours de l’année sur votre déclaration de revenus (imprimé n°2042 C PRO) dans la rubrique Bénéfices Industriels et Commerciaux. Par recettes on entend les loyer et les charges, c’est-à-dire toutes les sommes que vous percevez de vos locataires. Le fisc applique ensuite un abattement forfaitaire de 50 % et ne vous impose que sur 50 % de vos recettes. Le taux d’imposition dépend alors de votre taux marginal d’imposition, c’est-à-dire du montant total de vos revenus. À titre d’exemple, si vous percevez 15 000 € de rendement locatif au titre de la location d’un appartement meublé, le régime du micro-BIC vous permet de ne déclarer que 7 500 € de revenus nets (50 % de 15 000 €) de votre investissement immobilier. Avec la différence de 7 500 €, vous couvrez les charges de propriété acquittées. Dans la plupart des cas, le montant des charges forfaitaires acquittées (50 %) s’avère supérieur aux charges réelles qui évidemment ne pourront plus être déduites.

Le régime réel simplifié et le régime réel

Le régime réel simplifié

Le régime réel simplifié s’adresse aux loueurs justifiant de recettes annuelles imposables comprises entre 70 000 et 238 000 €. De même si les charges réelles dépassent un montant représentant 50 % des loyers, le régime réel simplifié est plus intéressant que le micro-BIC. Si vous louez un bien en meublé et êtes dans ce cas vous devez tenir une comptabilité et conserver l’intégralité des justificatifs liés aux loyers et aux charges du bien loué. Le régime réel simplifié vous permet d’amortir la valeur d’acquisition de l’immeuble hors foncier en déduisant l’intégralité des charges de la location meublée supportées en tant que loueur. Ces charges sont reportées pour leur montant réel dans la mesure où le bien est inscrit à l’actif du bilan. Il s’agit par exemple :

  • Des factures d’entretien et de réparations
  • De la taxe foncière
  • Des frais d’assurance
  • Des intérêts d’emprunt

Le régime réel simplifié s’avère très attractif lorsque l’on prévoit des travaux importants. De même si les charges sont supérieures aux revenus du loueur, le déficit qui en résulte est imputable sur les loyers pendant 10 ans.

Le régime réel

Le régime réel normal s’applique pour un chiffre d’affaire supérieur à 238 000 € pour les prestations de services et 789 000 € pour les activités de vente.

Location meublée fiscalité : les dispositifs de défiscalisation en vigueur

Comment payer moins d’impôts sur les revenus locatifs meublés ? Certains dispositifs permettent, grâce à la location meublée, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. C’est le cas de la loi Pinel qui vous propose de baisser votre charge fiscale à condition d’investir dans du neuf et de respecter certaines exigences. Pour ce faire vous devez vous engager à louer le logement acheté neuf, en tant que résidence principale du locataire pour une durée de 6, 9 ou 12 ans maximum. La loi Censi-Bouvard permet également aux contribuables français qui réalisent un investissement immobilier dans le neuf en résidence de services meublée de réduire directement leur impôt d’un pourcentage du prix de revient de l’appartement et de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement. Le dispositif Malraux, né de la loi du même nom, est un autre mécanisme de réduction fiscale. Il intéresse les contribuables français investissant dans la rénovation intégrale d’immeubles à caractère historique ou esthétique, destinés à la location. Ce dispositif de défiscalisation immobilière permet au propriétaire qui engage des travaux de rénovation sur un bien ancien à caractère historique, situé dans certaines zones, de déduire de ses impôts les dépenses de réhabilitation.

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