Bien que les SCPI séduisent de plus en plus d’investisseurs, le démembrement de parts, une approche offrant des leviers financiers et fiscaux notables, reste souvent perçu comme complexe et réservée à une élite. Selon l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), le volume de collecte des SCPI a atteint 8,8 milliards d’euros en 2023. Le démembrement de SCPI, une approche d’investissement immobilier indirect, permet de diviser la propriété d’une part en deux composantes distinctes : l’usufruit et la nue-propriété. Cette séparation ouvre des perspectives intéressantes pour l’optimisation fiscale, la préparation de la retraite et la transmission de patrimoine, offrant ainsi une flexibilité accrue par rapport à l’acquisition classique de parts en pleine propriété. Détrompez-vous, cette stratégie est accessible et peut s’avérer très avantageuse dans certains contextes patrimoniaux.
Nous aborderons les aspects juridiques, taxatoires et financiers de cette approche, en fournissant des illustrations concrètes et des conseils pratiques pour une mise en œuvre réussie. Nous explorerons comment cette approche peut répondre aux besoins spécifiques de différents profils d’investisseurs, allant de la préparation de la retraite à l’optimisation de la transmission successorale.
Fonctionnement du démembrement de SCPI
Avant de plonger dans les avantages et les inconvénients, il est essentiel de bien comprendre le fonctionnement du démembrement de SCPI. Il s’agit d’une division des droits de propriété, où deux acteurs distincts se partagent les droits et obligations liés aux parts : l’usufruitier et le nu-propriétaire. La clé de répartition de la valeur des parts entre ces deux acteurs est un élément crucial à maîtriser pour évaluer la pertinence de cette stratégie d’investissement.
Usufruitier et nu-propriétaire : les rôles clés
Le démembrement de SCPI repose sur la séparation des droits de propriété entre deux parties : l’usufruitier, qui perçoit les revenus, et le nu-propriétaire, qui détient la propriété du bien sans en jouir immédiatement. Comprendre les rôles et responsabilités de chacun est fondamental pour appréhender les enjeux de cette stratégie patrimoniale. Cette division des droits permet une optimisation fiscale et une planification successorale personnalisée.
L’usufruitier : perception des revenus et gestion courante
L’usufruitier est celui qui détient le droit d’utiliser le bien (ici, les parts de SCPI) et d’en percevoir les revenus (dividendes). L’usufruit peut être temporaire (fixé à l’avance) ou viager (dure jusqu’au décès de l’usufruitier). Les droits et obligations de l’usufruitier sont clairement définis : il encaisse les revenus distribués par la SCPI, paie les charges courantes et doit conserver la substance du bien. Plus la durée de l’usufruit est longue, plus la part de valeur qui lui revient est importante.
- **Définition :** Titulaire du droit d’utiliser et de percevoir les revenus des parts de SCPI.
- **Droits :** Perception des dividendes distribués par la SCPI.
- **Obligations :** Paiement des charges courantes (par exemple, les charges fiscales liées aux revenus perçus).
- **Durée :** Temporaire (fixée à l’avance) ou viager (jusqu’au décès de l’usufruitier).
- **Impact sur le prix :** Plus la durée de l’usufruit est longue, plus sa valeur est élevée.
Le nu-propriétaire : constitution d’un capital à prix réduit
Le nu-propriétaire, quant à lui, détient la propriété des parts de SCPI mais ne perçoit pas les revenus pendant la durée du démembrement. Il récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. L’avantage principal pour le nu-propriétaire est l’acquisition des parts à un prix réduit, reflétant l’absence de perception de revenus pendant la période de démembrement. Ses obligations se limitent généralement au paiement des grosses réparations, bien que cela puisse être négocié au moment de la mise en place du démembrement.
- **Définition :** Titulaire du droit de propriété des parts de SCPI, mais sans droit aux revenus pendant la période de démembrement.
- **Droits :** Récupération de la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.
- **Obligations :** Paiement des grosses réparations (selon l’accord de démembrement).
- **Revenus :** Aucun revenu perçu pendant la durée du démembrement.
- **Avantage :** Acquisition à un prix réduit.
La clé de répartition : évaluation et impact sur le rendement
La clé de répartition est un élément central du démembrement de SCPI. Elle détermine la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété. Une évaluation précise est donc essentielle pour s’assurer de la pertinence de l’opération pour les deux parties. Plusieurs facteurs influencent cette clé, et il est fortement recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour une évaluation rigoureuse. De plus, une analyse approfondie de la jurisprudence et de la doctrine fiscale est cruciale pour une compréhension exhaustive des implications juridiques.
Méthodes d’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété
Plusieurs méthodes existent pour évaluer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété. Les méthodes les plus courantes incluent l’actualisation des flux de revenus futurs (Discounted Cash Flow – DCF) et l’espérance de vie de l’usufruitier (dans le cas d’un usufruit viager). Le taux d’intérêt, le rendement de la SCPI et la durée du démembrement sont des facteurs déterminants dans le calcul de la clé de répartition. Il est important de noter que la valorisation peut varier en fonction des hypothèses retenues, d’où l’importance de recourir à un expert. Des simulateurs en ligne, bien que pratiques, ne remplacent pas une expertise personnalisée, surtout en raison des spécificités juridiques liées au démembrement.
- **Discounted Cash Flow (DCF) :** Actualisation des revenus futurs attendus.
- **Espérance de vie :** Utilisée pour les usufruits viagers, basée sur les tables de mortalité.
- **Facteurs influençant :** Taux d’intérêt, rendement de la SCPI, durée du démembrement.
- **Accompagnement professionnel :** Essentiel pour une évaluation précise.
Illustration : impact de la clé de répartition sur le prix
Prenons l’exemple d’une part de SCPI valant 1000€ avec un rendement annuel de 4% (40€). Si la durée du démembrement est de 10 ans, et en utilisant un taux d’actualisation de 3%, la valeur de l’usufruit pourrait être estimée à environ 340€, et la valeur de la nue-propriété à 660€. Ce simple exemple illustre comment la clé de répartition impacte le prix d’acquisition de la nue-propriété et le montant des revenus perçus par l’usufruitier. Il est essentiel de noter que ces chiffres sont purement indicatifs et peuvent varier en fonction des conditions du marché et des caractéristiques spécifiques de la SCPI.
Conséquences de la clé de répartition sur le rendement global
La clé de répartition a un impact direct sur le rendement global de l’opération pour les deux parties. L’usufruitier bénéficie de revenus immédiats, mais ne récupère pas le capital initial. Le nu-propriétaire acquiert un actif à prix réduit et espère une plus-value à terme, mais ne perçoit aucun revenu pendant la durée du démembrement. Il est donc crucial d’analyser attentivement les conséquences de la clé de répartition sur le rendement de son investissement, en tenant compte de ses objectifs patrimoniaux et de son horizon de placement. Pour une analyse précise, il est conseillé de consulter un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.
Démembrement temporaire ou viager : quel type choisir ?
Il existe deux principaux types de démembrement de SCPI : le démembrement temporaire, dont la durée est fixée à l’avance, et le démembrement viager, qui dure jusqu’au décès de l’usufruitier. Le choix entre ces deux options dépend des objectifs patrimoniaux de chaque investisseur et de sa situation personnelle. Le démembrement temporaire est souvent utilisé pour la préparation de la retraite, tandis que le démembrement viager est privilégié pour la transmission de patrimoine. Une consultation avec un notaire est recommandée pour évaluer les implications juridiques de chaque option.
Le démembrement temporaire : une solution pour préparer sa retraite
Le démembrement temporaire offre une visibilité sur la durée du démembrement. L’usufruitier perçoit les revenus pendant une période définie, tandis que le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l’échéance. Cette option est particulièrement adaptée à la préparation de la retraite, en permettant de se constituer un complément de revenus pendant une période déterminée. Par exemple, un investisseur approchant de la retraite peut acquérir l’usufruit temporaire de parts de SCPI pour percevoir des revenus réguliers jusqu’à sa retraite, tandis qu’un autre investisseur peut acquérir la nue-propriété, anticipant une revalorisation du capital à terme.
Le démembrement viager : une stratégie pour anticiper sa succession
Le démembrement viager, quant à lui, est lié à la durée de vie de l’usufruitier. Il est souvent utilisé dans le cadre de la transmission de patrimoine, permettant de transmettre la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit et les revenus associés. Cette option offre des avantages fiscaux en matière de droits de mutation à titre gratuit. La valeur de la nue-propriété transmise est inférieure à la valeur en pleine propriété, réduisant ainsi les droits à payer.
| Caractéristique | Démembrement Temporaire | Démembrement Viager |
|---|---|---|
| Durée | Fixée à l’avance | Liée à la durée de vie de l’usufruitier |
| Cas d’utilisation | Préparation de la retraite, optimisation fiscale temporaire (par exemple, pendant un congé sabbatique) | Transmission de patrimoine, anticipation successorale |
| Avantages | Visibilité sur la durée, prévisibilité des revenus | Optimisation des droits de mutation à titre gratuit, conservation des revenus |
| Inconvénients | Nécessité de réinvestir à l’échéance | Incertitude sur la durée, complexité de la valorisation |
Pourquoi opter pour le démembrement de SCPI : avantages et bénéfices
Le démembrement de SCPI offre une multitude d’avantages, allant de l’optimisation taxatoire à la préparation de la retraite, en passant par la transmission de patrimoine et la diversification des investissements. Cette approche permet de répondre à des objectifs patrimoniaux variés, en adaptant l’investissement aux besoins spécifiques de chaque investisseur. Les leviers fiscaux offerts par le démembrement sont particulièrement attractifs, permettant de réduire significativement l’impôt sur le revenu et les droits de mutation à titre gratuit.
L’optimisation taxatoire : un atout indéniable
L’optimisation taxatoire est l’un des principaux atouts du démembrement de SCPI. Tant l’usufruitier que le nu-propriétaire peuvent bénéficier d’avantages fiscaux significatifs, en fonction de leur situation personnelle et de leurs objectifs patrimoniaux. La fiscalité du démembrement est complexe et nécessite une analyse approfondie pour en tirer pleinement parti. Il est recommandé de consulter un fiscaliste pour une optimisation personnalisée.
Allègement fiscal pour l’usufruitier
L’usufruitier est imposé sur les revenus fonciers perçus, mais il peut déduire certaines charges, réduisant ainsi son impôt sur le revenu. Il a la possibilité de choisir entre le régime réel d’imposition, qui permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’usufruit, et le régime micro-foncier, qui offre un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus. Le choix du régime fiscal le plus avantageux dépend du montant des charges déductibles. Un usufruitier percevant 5000€ de revenus annuels peut optimiser sa situation fiscale en choisissant le régime le plus adapté. Dans le cadre du régime réel, il est possible de déduire, entre autres, les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition de l’usufruit, les dépenses de réparation et d’entretien, ainsi que la taxe foncière.
- **Réduction de l’impôt sur le revenu :** Possibilité de déduire des charges de l’usufruit.
- **Fiscalité des revenus :** Imposition selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (catégorie des revenus fonciers) ou régime micro-foncier (abattement de 30%).
Avantages fiscaux pour le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire bénéficie de l’exonération d’IFI pendant la durée du démembrement, ce qui peut représenter une économie significative pour les contribuables assujettis à cet impôt. De plus, la valeur de la nue-propriété est inférieure à la valeur en pleine propriété, ce qui réduit les droits de mutation à titre gratuit en cas de transmission. La donation de la nue-propriété peut ainsi permettre de transmettre un patrimoine important à ses héritiers tout en minimisant l’impact fiscal. L’abattement fiscal lié à la donation de nue-propriété se reconstitue tous les 15 ans, offrant ainsi des opportunités de transmission régulière.
- **Exonération d’IFI :** Pendant la durée du démembrement.
- **Réduction des droits de mutation à titre gratuit :** La valeur de la nue-propriété est inférieure à la valeur en pleine propriété.
Le démembrement : une stratégie pour la retraite
Le démembrement de SCPI peut être une solution judicieuse pour préparer sa retraite et se constituer un complément de revenus. L’usufruit permet de percevoir des revenus réguliers pendant la période d’usufruit, tandis que la nue-propriété permet de se constituer un capital à terme. Cette approche offre une flexibilité et une diversification par rapport aux solutions d’épargne retraite traditionnelles. Il est important de noter que les revenus perçus au titre de l’usufruit sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
L’usufruitier : un complément de revenus pour la retraite
L’usufruitier peut utiliser les revenus perçus pour compléter sa pension de retraite ou financer des projets personnels. L’acquisition d’un usufruit temporaire à l’approche de la retraite permet de remplacer une partie de ses revenus professionnels. Par exemple, un cadre approchant de la retraite peut investir dans l’usufruit de parts de SCPI pour percevoir des revenus réguliers pendant les 10 prochaines années, lui assurant ainsi une transition en douceur vers la retraite. Il est crucial d’anticiper la fiscalité applicable à ces revenus pour une planification financière optimale.
Le nu-propriétaire : un capital pour l’avenir
Le nu-propriétaire, quant à lui, se constitue un capital à terme sans effort d’épargne pendant la période de démembrement. Il peut revendre la pleine propriété à terme avec une plus-value potentielle. L’acquisition d’une nue-propriété en vue d’une revente à la retraite peut permettre de financer des projets importants ou de compléter sa pension. De plus, pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire n’a pas à se soucier de la gestion locative, puisque c’est l’usufruitier qui s’en charge. La valorisation de la pleine propriété au terme du démembrement dépendra des conditions du marché immobilier à ce moment-là, ce qui constitue un facteur à prendre en compte dans la planification financière.
La transmission de patrimoine facilitée grâce au démembrement
Le démembrement de SCPI est un outil pertinent pour anticiper sa succession et optimiser la transmission de son patrimoine. La donation de la nue-propriété permet de réduire les droits de mutation à titre gratuit et de transmettre un patrimoine en douceur à ses héritiers. Le donateur conserve l’usufruit et continue de percevoir les revenus, assurant ainsi sa sécurité financière. La donation de la nue-propriété peut être effectuée avec ou sans réserve d’usufruit réversible, offrant ainsi une flexibilité accrue.
Les avantages de la donation de nue-propriété
La donation de la nue-propriété permet de bénéficier d’une réduction des droits de mutation à titre gratuit, car la valeur de la nue-propriété est inférieure à la valeur en pleine propriété. La transmission anticipée du patrimoine permet également de préparer la succession et d’éviter les conflits familiaux. De plus, le donateur conserve l’usufruit et continue de percevoir les revenus, lui assurant ainsi une sécurité financière. Il est important de noter que la donation de nue-propriété doit être effectuée devant notaire et qu’elle peut être soumise à des conditions spécifiques, telles que la stipulation d’un droit de retour conventionnel.
Stratégies pour une transmission optimisée
Plusieurs stratégies de transmission peuvent être mises en place, en fonction de la situation familiale et des objectifs patrimoniaux. La donation de la nue-propriété aux enfants est une option courante. La réintégration progressive de la pleine propriété peut également être envisagée. Il est important de se faire accompagner par un notaire pour mettre en place une stratégie de transmission optimisée sur le plan fiscal et familial. La mise en place d’une société civile immobilière (SCI) familiale peut également être une solution intéressante pour faciliter la transmission de parts de SCPI démembrées.
SCPI démembrée : un atout pour la diversification du patrimoine
Le démembrement de SCPI s’inscrit dans une stratégie globale de diversification du patrimoine, offrant un accès à l’immobilier sans les contraintes de gestion directe. De plus, il permet d’optimiser le couple rendement/risque en acquérant des parts à un prix réduit, diversifiant ainsi les sources de revenus et de plus-value potentielle.
- **Accès à l’immobilier :** Sans les contraintes de gestion directe, contrairement à l’investissement locatif classique.
- **Diversification :** Du patrimoine immobilier (secteurs, régions), réduisant ainsi l’exposition à un seul type d’actif.
- **Optimisation :** Du couple rendement/risque, avec une acquisition à prix réduit pour le nu-propriétaire et des revenus immédiats pour l’usufruitier.
Inconvénients et risques à considérer avant d’investir
Malgré ses nombreux avantages, le démembrement de SCPI présente également des inconvénients et des risques qu’il est important de prendre en compte avant de se lancer. L’illiquidité du marché secondaire, la complexité juridique et fiscale, les risques liés à la SCPI elle-même et les potentiels désaccords entre l’usufruitier et le nu-propriétaire sont autant de points de vigilance à considérer. Une analyse approfondie de ces aspects est essentielle pour prendre une décision éclairée. Avant toute décision, il est indispensable de consulter un conseiller en gestion de patrimoine indépendant.
Marché secondaire : attention à l’illiquidité
Le marché secondaire du démembrement de SCPI est moins développé que celui des parts en pleine propriété, ce qui peut rendre difficile la revente des parts avant l’échéance du démembrement. Il peut être nécessaire de trouver un acquéreur correspondant à la partie démembrée (usufruit ou nue-propriété), ce qui peut prendre du temps. La liquidité est un facteur important à prendre en compte, surtout si l’investisseur a besoin de récupérer rapidement son capital. Certaines plateformes se spécialisent dans la revente de parts de SCPI démembrées, mais il est important de comparer les offres et les frais avant de se lancer.
- **Difficultés à revendre :** Marché secondaire moins actif, moins d’acheteurs potentiels.
- **Nécessité de trouver un acquéreur :** Correspondant à la partie démembrée, ce qui peut rallonger les délais de vente.
- **Solutions :** Privilégier les SCPI offrant une bonne liquidité, se faire accompagner par un professionnel, envisager la cession au sein de la famille, explorer les plateformes spécialisées.
Complexité juridique et fiscale : un accompagnement indispensable
Le démembrement de SCPI est une opération complexe sur le plan juridique et fiscal. Il est donc essentiel de bien comprendre les mécanismes du démembrement et de se faire conseiller par un professionnel (notaire, conseiller financier, avocat fiscaliste) pour éviter les erreurs et optimiser sa situation. Une mauvaise anticipation des aspects juridiques et fiscaux peut avoir des conséquences financières importantes. Le contrat de démembrement doit être rédigé avec soin, en précisant les droits et obligations de chaque partie et en anticipant les éventuels conflits.
Les risques inhérents aux SCPI : une sélection rigoureuse
Comme tout investissement en SCPI, le démembrement est soumis aux risques liés à la SCPI elle-même. Le risque de perte en capital, le risque de baisse des revenus et le risque de vacance locative sont autant de facteurs à prendre en compte. Il est donc important de choisir une SCPI de qualité, avec un taux d’occupation élevé, un patrimoine diversifié et une société de gestion solide. Selon l’IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière), le taux de distribution moyen des SCPI était de 4,52% en 2023. Il est donc crucial de comparer les performances des différentes SCPI avant d’investir. De plus, il est important de diversifier son portefeuille de SCPI pour limiter les risques liés à un secteur d’activité ou une région géographique spécifique. Parmi les indicateurs clés à surveiller, on retrouve le taux d’occupation financier (TOF), le taux de recouvrement des loyers et la capitalisation boursière de la SCPI.
Anticiper les conflits : l’importance d’une bonne communication
Des désaccords peuvent survenir entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, notamment concernant la gestion des travaux ou les décisions relatives au patrimoine immobilier. Il est donc important de rédiger un contrat de démembrement précis et complet, de privilégier la communication et le dialogue, et de prévoir un mécanisme de résolution des conflits. Une bonne entente entre les deux parties est essentielle pour assurer le bon déroulement du démembrement. La désignation d’un tiers de confiance, tel qu’un administrateur de biens, peut faciliter la gestion des éventuels litiges.
| Risque | Description | Solutions |
|---|---|---|
| Illiquidité | Difficulté à revendre les parts avant l’échéance du démembrement. | Choisir des SCPI liquides, se faire accompagner par un professionnel pour la revente, envisager la cession au sein de la famille. |
| Complexité juridique et fiscale | Nécessité de bien comprendre les mécanismes du démembrement et ses implications fiscales. | Se faire conseiller par un notaire, un avocat fiscaliste ou un conseiller financier spécialisé dans le démembrement. |
| Risques liés à la SCPI | Risque de perte en capital, de baisse des revenus distribués et de vacance locative du patrimoine immobilier de la SCPI. | Choisir une SCPI de qualité, avec un taux d’occupation élevé, un patrimoine diversifié et une société de gestion solide. Diversifier son portefeuille de SCPI. |
| Désaccords entre usufruitier et nu-propriétaire | Potentiels conflits concernant la gestion des travaux, la répartition des charges et les décisions relatives au patrimoine immobilier. | Rédiger un contrat de démembrement précis et complet, privilégier la communication et le dialogue, prévoir un mécanisme de résolution des conflits. |
Cas concrets : des exemples de stratégies réussies
Pour illustrer les avantages du démembrement de SCPI, voici quelques cas pratiques concrets et inspirants. Ces exemples montrent comment cette stratégie peut répondre à des objectifs patrimoniaux variés, en fonction de la situation personnelle et des besoins de chaque investisseur. Ces illustrations permettent de mieux comprendre les mécanismes du démembrement et d’évaluer son potentiel dans différents contextes.
- **Madame X, 60 ans, prépare sa retraite :** Acquisition d’un usufruit temporaire de SCPI pour compléter ses revenus. Objectifs : bénéficier d’un complément de revenus pendant sa retraite et optimiser sa fiscalité. Madame X souhaite percevoir un revenu complémentaire de 1000€ par mois pendant 10 ans. Elle se rapproche d’un conseiller pour évaluer le montant de l’investissement nécessaire et les SCPI les plus adaptées à son profil de risque.
- **Monsieur Y, 45 ans, souhaite anticiper sa succession :** Donation de la nue-propriété de parts de SCPI à ses enfants. Objectifs : réduire les droits de mutation à titre gratuit et transmettre son patrimoine en douceur. Monsieur Y souhaite transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants tout en conservant des revenus. Il opte pour la donation de la nue-propriété de parts de SCPI, bénéficiant ainsi d’une réduction des droits de mutation à titre gratuit.
- **Une société souhaite optimiser sa trésorerie :** Acquisition d’une nue-propriété temporaire de parts de SCPI. Objectifs : bénéficier d’un effet de levier fiscal et constituer un capital à terme. Une PME disposant d’une trésorerie excédentaire souhaite investir à long terme tout en optimisant sa fiscalité. Elle acquiert la nue-propriété temporaire de parts de SCPI, bénéficiant ainsi d’une exonération d’IFI et d’une potentielle plus-value à terme.
- **Un jeune investisseur cherche à se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût :** Acquisition d’une nue-propriété viagère de parts de SCPI. Objectifs : profiter d’un prix d’acquisition réduit et se constituer un capital immobilier sur le long terme. Un jeune actif souhaite investir dans l’immobilier mais dispose de peu de capital. Il acquiert la nue-propriété viagère de parts de SCPI, profitant ainsi d’un prix d’acquisition réduit et se constituant un patrimoine immobilier sur le long terme.
Le démembrement de SCPI : une stratégie à manier avec prudence
En conclusion, le démembrement de SCPI se révèle être un outil patrimonial pertinent, offrant des atouts fiscaux et des opportunités d’optimisation pour la préparation de la retraite et la transmission de patrimoine. Cependant, il est crucial de reconnaître les limites, notamment la complexité juridique et fiscale et le marché secondaire moins liquide. L’accompagnement par des professionnels compétents (notaire, conseiller financier, avocat fiscaliste) est donc indispensable pour appréhender avec succès les subtilités de cette stratégie.
Avant de vous lancer, évaluez attentivement vos objectifs patrimoniaux, analysez votre situation financière et fiscale et sélectionnez une SCPI de qualité. Le démembrement de SCPI n’est pas une solution universelle, mais plutôt un instrument à utiliser avec discernement pour atteindre des objectifs spécifiques. N’hésitez pas à solliciter un conseiller en gestion de patrimoine pour explorer les possibilités qui s’offrent à vous et déterminer si cette approche correspond à votre profil d’investisseur. La clé du succès réside dans une analyse personnalisée et un accompagnement professionnel de qualité.